מספר חודשים לאחר תום 2022, שהייתה שנת שיא בלקיחת משכנתאות, ישראלים רבים המעוניינים כיום לרכוש דירה חוששים לקחת משכנתא. הריבית העולה במשק וחוסר הוודאות הכללי הביאו להורדת הילוך משמעותי בעסקאות הנדל"ן בישראל. עליית הריבית (נכון לאפריל 2023: 4.5%) מייקרת את ההחזר החודשי במשכנתא ומעלה חשש בקרב הקונים הפוטנציאליים מתשלומי החזר שייעלו וכך יפגעו בהכנסתם הפנויה.
"אם ב-2021 ראינו את הקפיצה הגדולה ביותר במספר העסקאות וב-2022 את שיא לקיחת המשכנתאות - בתחילת 2023 אנו רואים רבעון חלש מאוד בשוק הנדל"ן, בעיקר במונחים של היקף עסקאות", אומרת אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים. "יש לציין שהיקף המשכנתאות שניתנו ב-2022 לא היה גבוה יותר משמעותית ביחס ל-2021. מה שכן היה חדש ב-2022 זו ההחלטה להעלות את הריבית, שבאה לידי ביטוי בשוק כבר בחודשים יוני, יולי ואוגוסט. נרשמה אז ירידה בהיקפי העסקאות, ומכאן שגם ירידה במספר המשכנתאות שנלקחו. עם זאת, למרות שהשוק חלש כיום - הביקוש לא נעלם. אנשים צריכים לגור היכן שהוא וגם התנאים המאתגרים הללו לא משנים זאת. כרגע, אלו שלא יכולים להרשות לעצמם לקחת משכנתא פשוט ממתינים מחוסר ברירה. רבים מאלו שיש להם יכולת החזר ממתינים גם כן - מתוך רצון להבין מה קורה בשוק ולהיכן הולכים הדברים. לקוחות בוחנים את כל האפשרויות ואף מקווים שהמחירים ירדו. אני מאמינה שהמצב הקיים הוא סוג של 'סטנד ביי' ושהביקוש לא ידעך".
תמהיל מסלולי הלוואה שיכול להתאים לתקופה
רנדלשטיין מספרת שבנק הפועלים ביצע היערכות כדי להתמודד עם המצב החדש, מסתכל על לקוחות שכבר יש להם משכנתא ומבצע מהלכים שירחיבו את ארגז הכלים העומד לרשותם. כשבחודש ינואר למד הבנק את התחזיות ואפיין אוכלוסיות לוקחי משכנתאות שהמצב החדש עלול לפגוע בהן - הוא ספג עבורן את העלאת הריבית של אותו החודש.
עד כמה מהווה הריבית העולה סיכון לאלו המתלבטים אם לקחת משכנתא וכיצד הם יכולים להתמודד עם סיכון זה?
"בכדי לענות על שאלה זו יש להבין תחילה כיצד מורכבת משכנתא. לפחות שליש מסכומה מחויב על ידי בנק ישראל להילקח בריבית קבועה, כשללקוח זכות בחירה אם להצמיד את הקרן למדד המחירים לצרכן או לא. עליית הריבית אינה משפיעה על מסלול זה, משום שלאורך כל חיי ההלוואה הריבית אינה משתנה (למעט הצמדה למדד אם יש).
יתרת המשכנתא כבר נתונה לבחירתו של הלקוח, שיכול לבנות תמהיל הלוואה מותאם אישית. כך, למשל הוא יכול לבנות את כל יתרת ההלוואה בריבית קבועה שאינה משתנה - וכך לא להיות חשוף לשינויים בריבית הפריים. לחלופין, הוא יכול לבחור במספר מסלולים משתנים, דוגמת משכנתא משתנה במסלול הפריים, שם אין הצמדה למדד המחירים לצרכן והריבית בהלוואה זו משתנה עם כל שינוי ריבית הפריים במשק. במקרה כזה, אם הריבית במשק עולה - ההחזר החודשי יעלה בהתאמה ואם היא יורדת ההחזר החודשי ירד והלקוח יהנה מירידה זו".
אילו מסלולים גמישים יכול בנק הפועלים לספק בסביבת המשכנתא המאתגרת של היום?
לאור המצב הנוכחי והצורך של הלקוחות למסלולים המאפשרים גמישות ושינויים בנק הפועלים הוסיף לסל המסלולים שני מוצרים חדשים, משתנה כל 3 שנים ומשתנה כל 10 שנים בנוסף למשתנה כל 5 שנים שכבר קיימת. מסלולים אלו מאפשרים גמישות לטווח הקצר והארוך.
במסגרת שיחת הייעוץ וליבון הצרכים עם הלקוחות היועץ מקבל מידע לגבי יכולת הפרעון, שינויים צפויים ועוד דברים שנלקחים בחשבון לצורך בניית התמהיל המתאים ביותר ללקוח.
חודש חופש- " בבנק הפועלים קיימת מזה שנים רבות תכנית חודש חופש המאפשרת ללקוחותיו חודש חופש מתשלום משכנתא אחת לשנה. בהתאם לתנאי התכנית, הלווים יכולים פעם בשנה קלנדרית לדחות את תשלום המשכנתא. הריבית עבור אותו החודש תצטרף ליתרת ההלוואה ותחושב ביחס ליתרה החדשה וההלוואה תוארך בחודש ותיפרס מחדש.
האם ניתן לשנות מסלול משכנתא לאחר שנבחר והתשלומים החודשיים כבר החלו?
"בהחלט כן. מהלך זה נקרא 'מחזור משכנתא' ולקוחות יכולים לנקוט בו בכל עת. ביכולתם להחליף מסלול שלם, חלק מהמסלול או את כל מבנה המשכנתא. במסגרת המחזור פורעים את המשכנתא הקיימת, כולה או חלקה, באמצעות נטילת משכנתא חדשה בתנאים חדשים. בנוסף, בחודשים האחרונים מאפשר בנק הפועלים לבצע משכנתא בדרגה שנייה - כלומר, לקוחות כל הבנקים יכולים לבחון למחזר בבנק הפועלים חלק ממסלולי ההלוואה של המשכנתא שיש להם בבנק אחר, מבלי לפרוע בפירעון מוקדם את מסלולי המשכנתא הנמצאים בריביות נמוכות יותר. כך, למשל, לקוח עם משכנתא של מיליון ש"ח המעוניין למחזר אצלנו חצי מיליון ש"ח מתוכה לא יהיה מוגבל בהעברת כל המשכנתא מבנק אחד לשני ולא יצטרך לשנות את תנאי החלק שהוא אינו מעונין למחזר".
לסיום מספר טיפים מאריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים
● חשוב מאוד לבנות את המשכנתא באופן המתאים לאורח החיים של הלווים.
● מומלץ להתאים מסלולים לפרעונות מוקדמים צפויים של המשכנתא בכדי להמנע מעמלות פרעון מוקדם.
● לא להתפתות להחזר חודשי גבוה מזה שניתן לעמוד בו. עדיף להשאיר טווח ביטחון ולשלם תוך כדי תנועה כסף נוסף שהצלחתם לצבור.
● עדיין לא בטוחים וחוששים מלקיחת משכנתא במצב הקיים? בבנק הפועלים ישמחו לספק לכם ייעוץ, לשמוע את בקשותיכם ולהסביר לכם על השינויים האפשריים ועל מגוון מוצרי המשכנתא הקיימים. " בבנק הפועלים היא להתאים את המשכנתא בסביבת ריבית עולה ועדיין לספק גמישות ללקוחותינו ולהגיב בזמן אמת למצב ולצרכיהם", מסכמת רנדלשטיין.
רוצים לדעת עוד על מסלולי המשכנתא? לפרטים נוספים לחצו כאן
אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. האמור אינו מהווה הצעה למתן אשראי. קבלת הלוואה לדיור ו/או השירותים בכפוף לאישור הבנק, תנאיו וכל דין.
האמור לעיל הינו בבחינת מידע והסברים כלליים בלבד בהתאם לחוק ולכללים הידועים במועד כתיבתם, ואינו מהווה ייעוץ המותאם ללקוח ולצרכיו האישיים.